2022年7月31日の運用資産

運用資産は6365万円になりました

一か月前の6205万円から160万円だけ増加しています。7月末に円高ドル安となりましたが、主力の米国株がドルベースで回復してくれたことで増加しています。

ポートフォリオ構成

日本株16.8％、米国株55.4％、中国株18.3％、投信7.7％、現預金1.8％という構成です。

一か月前は日本株15.6％、米国株53.5％、中国株20.8％、投信7.2％、現預金3.0％だったのですが、住友不動産を新規購入したことと米国株がドルベースで値上がりしたことで、日本株が+1.2％pt、米国株が+1.9%pt、中国株が▲2.5%pt、投信が+0.5%pt、現預金が▲1.2%ptだけ変動しています。

米国大手IT5社の2022年6月末四半期決算が出そろいました。増益となったのはマイクロソフトのみでしたが、ドル高やインフレの逆風に負けず比較的底堅い決算であったと思います。米国ハイテク株は株価下落で魅力は高まってきており、今後もifree Nasdaq 100 レバレッジの買い増しを狙っていきたいです。

一方、扱いに困るのが中国株IT3社のバイドゥ・アリババ・テンセントで、中国政府による規制強化の流れで株価を大きく下げています。損切りすることもうっすらと考えてきましたが、いつか状況が改善するのではと期待して実行できていません。

三大財閥不動産（住友・三菱・三井）の比較

三大財閥不動産を比較

• 三大財閥不動産は超優良不動産の大家さん的な存在で、インフレヘッジという意味でも投資対象として魅力的だと考えています。そんな三社について業績と経営計画を比較していきたいと思います。なお、現時点で投資対象としての魅力を評価すると、住友が1位、三菱が2位、三井が3位と考えています。

2017→2021年度のROE（％）

• 最も高いのは住友なのですが、徐々に低下しています。住友は三菱や三井と比べ、数年前まで自己資本比率がかなり低かったのですが、直近は三菱や三井とほぼ同じ水準となっています。このため、今後はROAの格差がROEの格差に直結するのではないかと考えています。その点、売上高で業界トップの三井はやや手を広げ過ぎている印象があり、ROEやROAなど効率面が少し犠牲になっているという印象です。

住友　11.3　→　11.2　→　11.3　→　10.1　→　9.6

三菱　  7.3　→　  7.8　→　 8.5　→　  7.6　→　8.1

三井　  7.4　→　  7.4　→　 7.7　→　  5.2　→　6.6

2017→2021年度のEPS（円）

• 3社とも少しずつ成長しており、2017→2021での成長率が最も高いのは三菱の35%です。4年で35％成長であれば年率換算で8%の成長率となります。業績が安定しており、かつこの成長率であればかなり魅力的な投資先だと思います。

住友　252　→　274　→　297　→　298　→　317　成長率+26％

三菱　  86　→　  96　→　108　→　101　→　116　成長率+35％

三井　157　→　171　→　188　→　134　→　184　成長率+17%

2017→2021年度のBPS（円）

• ROEが高いことや、配当性向が低いことで住友の成長率が高くなっています。

住友　2352　→　2536　→　2732　→　3171　→　3447　成長率+47%

三菱　1223　→　1275　→　1295　→　1383　→　1514　成長率+24%

三井　2231　→　2384　→　2480　→　2656　→　2942　成長率+32%

賃貸不動産の含み益をどう考えるか

• 3社はいずれもオフィスビルなどの賃貸不動産を大量に保有しており、不動産の値上がりにより兆単位の含み益を抱えています。含み益の規模は住友と三菱で純資産の2倍程度、三井は純資産と同程度となっており、近年は毎年増加しています。
• 含み益なのでそもそも売却できる物件なのかという点や売却時には課税される点に注意が必要ではあるものの、含み益をBPSに織り込めばBPSが、含み益の増減をEPSに織り込めばEPSが大きく増加することになりますので、三大財閥不動産の中でも、巨額の含み益を抱えている住友と三菱が魅力的に見えます。

純資産（兆円）

住友　1.1　→　1.2　→　1.2　→　1.5　→　1.6

三菱　1.8　→　1.9　→　1.9　→　2.0　→　2.2

三井　2.2　→　2.4　→　2.4　→　2.6　→　2.9

賃貸不動産の含み益（兆円）

住友　2.3　→　2.7　→　3.1　→　3.4　→　3.5

三菱　3.3　→　3.5　→　3.8　→　3.9　→　4.2

三井　2.5　→　2.7　→　2.9　→　2.8　→　3.0

住友不動産の経営計画

• 財閥の膨大な資産を継承した三井不動産や三菱地所とは対照的に、住友不動産はほとんど資産を受け継ぐことなく創業し、再開発などにより用地を取得しつつ成長してきた会社です。そんな歴史が影響してか経営計画においても規模の成長を重視しており、2030年度に経常利益3000億円を目標としています。

• 配当性向は10％程度しかなく控えめですが、減配はせず徐々に増配しています。三菱や三井に追いつくために規模を大きくすることが住友の経営方針と理解しており、近い将来大幅な増配をしてくれるとは思えませんが、保有する賃貸不動産が拡充するにつれて株価上昇という形でリターンを得られるのではないかと期待しています。

三菱地所の経営計画

• ROA5%、ROE10％、EPS200円を2030年度目標としています。株主として関心が高いROEとEPSを計画の中心に据え置ており、投資対象として安心感があります。

• 配当性向30％で固定しており、EPS成長に沿った増配が期待できます。また、不定期ですが自社株買いも実施しています。住友と比べると、規模の追求ではなくEPSなど一株当たりの価値に軸足を置いた経営をしている印象があります。大幅な増配は期待できないものの、配当性向30％で固定しつつ、EPS成長に伴った増配・・というシナリオを想定しています。

三井不動産の経営計画

• 2018年に発表された経営計画では、2025年度に営業利益3500億円とROA目標しか設定されておらず、株主として関心が高いEPSやROE目標が設定されていない状態でした。

• 一方、直近の決算発表資料では、ROE・EPS・D/Eレシオの目標値が追加されています。ROAとROEが決まればD/Eレシオも定まるので、D/Eレシオは定めなくても良いのではと思えます。やや総花的かつ急ごしらえという印象を受けました。
• 邪推ですが、三菱がROEやEPSを盛り込んだ経営計画を発表したので、三井も追随せざるを得なくなった・・ということなのですかね。三井が本気で取り組んでいるのか、三菱に追随して一応やっていますということなのかの見極めが必要かなと考えています。

2022年6月の配当金収入

配当金収入は209,997円でした

前年同月は114,338円でしたので、9万5千円ほど増加しまし、ひと月あたりの配当金として過去最高額となりました。ついに20万円大台を突破！！

配当金収入の内訳

• 円安、増配、買い増しの相乗効果で過去最高の20万円台に到達しました。特に丸紅と平安保険（PingAnIns）は税引き後でも5万円台のまとまった配当となっており、配当金生活に少しですが近づいた感覚があります。
• なお、三菱地所は特定口座とジュニアNISA口座で分けて購入しており、ジュニアNISAの方は非課税となっています。

年間配当金の推移

2022年は年間70万円が目標です。6月末で上半期が終わりましたが、配当金も年間目標70万円のおおよそ半分まで積み上げることができました。

住友不動産を買い増し

3456円で100株買い増し

• きりの良い？価格で指値していたら約定しました。現在の保有は200株となります。画像は住友不動産の大崎ガーデンタワーです。泉ガーデンタワーと同様、緑色のガラスを使用しており、非常にかっこいいビルです。

（https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/shinagawa/ohsaki）

• 株価チャートは以下のように推移しており、コロナの底値には及びませんが、アベノミクス開始後ではかなり割安感がある水準です。BPSとEPSは毎年少しずつ伸びていますので、長期的には株価も右肩上がりで伸びていくと期待しています。

住友不動産を新規購入

3445円で100株購入

• 不動産業界では、三井不動産、三菱地所、住友不動産が大手3社と呼ばれることが多いのですが、そのうち住友不動産を購入しました。夏ボーナスの使い道として、ifree Nasdaq 100 レバレッジをコツコツ買い増ししています。ただしかなりの円安ということもあり、日本株も気になっていました。丸紅や三菱地所を買い増ししようか、あるいは旭化成を新規購入しようか・・などと色々と迷いましたが、迷った末に安定感と割安感を兼ね備えた住友不動産を選びました。

• 住友、三菱、三井の投資指標です（SBI証券より）。特に予想PERで住友の割安感が際立っていますね。またROEやROAは住友が最も高く、収益性の高さにも魅力を感じています。

• ちなみに住友不動産の物件で自分が一番好きなのはこちらの泉ガーデンタワーです。ブロックを積み重ねたようなデザインと、青緑色のガラスが特徴的です。旧住友会館と周囲の住宅地まとめて再開発しつつ建てた物件となります。旧住友会館があった場所ということもあり、住友不動産としても特に力を入れた物件と思います。

（https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/minato/izumigardentower）

2022年7月2日の運用資産

運用資産は6205万円になりました

一か月前は6106万円だったので運用資産は99万円だけ増加しました。ただし、夏ボーナスの入金分と6月に受け取った配当金を除くと、実質的には100万円ほど減少しています。

ポートフォリオ構成

日本株15.6％、米国株53.5％、中国株20.8％、投信7.2％、現預金3.0％という構成です。夏ボーナスを入金したほか、6月もifree Nasdaq 100 レバレッジを何度か買い増したことで、一か月前と比べると、日本株が▲0.8％pt、米国株が▲3.3%pt、中国株が+1.4%pt、投信が+0.2%pt、現預金が+2.6%ptだけ変動しています。

夏ボーナスもまだ大部分を温存しているので、7月以降も買い増しを続けたいです。先日、旭化成が気になるという記事を書きましたが、米国のハイテク株も株価下落で魅力は高まってきており、ifree Nasdaq 100 レバレッジやQQQの買い増しとも比較したいと思います。