住友不動産を買い増し

3400円で400株購入

• コロナ禍でもオフィスビル事業が堅調な住友不動産ですが、株価はイマイチな状態が続いています。先日ソフトバンクグループを売却して現金が余ってる状態だったこともあり、思い切って買い増ししました。
• 画像は住友不動産の戸建てです。オフィスビルもそうですが、住友不動産のガラスの使い方が好きです。

（https://www.sumitomo-rd.co.jp/service/order.html）

ソフトバンクグループを売却

保有していた300株すべて、6267円で売却しました

• 足元の金利上昇もあり、ビジョンファンド（未公開株投資事業）のExitや負債調達がきつそうなので撤退することにしました。大手ハイテク株には引き続き魅力を感じているのでNASDAQ100連動のETFと投信はコツコツ買っていきたいです。
• 再投資先としては不動産株（三菱地所、住友不動産、三井不動産）が気になっています。冬ボーナスも入ってきたので、売却代金と合わせて購入検討してみます。

2022年12月3日の運用資産

 運用資産は6452万円になりました

• 為替が円高ドル安方向にやや戻したことで、一か月前の6512万円から60万円だけ減少しています。

ポートフォリオ構成

• 日本株20.8％、米国株57.2％、中国株13.9％、投信8.1％、現預金0.0％という構成です。
• 一か月前は日本株18.0％、米国株60.0％、中国株12.4％、投信7.4％、現預金2.1％でしたので、日本株・中国株・投信が増加した一方、米国株・現預金が減少しています。
• 冬ボーナスが目前に迫っていたこともあり、残っていた現預金をすべて使ってしまいました。購入したのは主に住友不動産・TBS HD・ifree Nasdaq レバレッジ投信の3銘柄です。こうして見ると、住友不動産・TBS HSは資産バリュー株ですが、ifree Nasdaq レバレッジ投信はグロース株なんですよね。投資の方向性を定められていないことが良く分かります💦

2022年10月の配当金収入

 配当金収入は89,120円でした

• 前年同月は93,374円でしたので、4千円ほど減少しています。

配当金収入の内訳

• 久々の対前年で減少していますが、ChinaWaterの配当金の期ずれ（2021年は10月入金、2022年は11月入金）が主な減少要因で、その他銘柄の配当金は円安の恩恵で大きく膨らんでいます。

年間配当金の推移

• 2022年は年間70万円が目標です。10月末の段階で64万円となり、過去最高額に達しています。12月には日本株の9月末配当金も入ってくるので、70万円は楽々達成できそうです。

2022年9月の配当金収入

 配当金収入は71,301円でした

• 前年同月は38,323円でしたので、3万円ほど増加しています。

配当金収入の内訳

• 円安効果に加えて、新規購入したDOWの配当金が効いていますね。DOWは世界最大手クラスの化学メーカーです。脱炭素の流れでやや敬遠されがちな業界ではありますが、現代の生活に必要不可欠な素材を生産しています。

年間配当金の推移

• 2022年は年間70万円が目標ですが、9月末の段階で55万円に達しています。まだ10～12月の3か月分の配当が上積みされますので、70万円は楽々達成できそうです。

2022年8月の配当金収入

配当金収入は125,615円でした

• 色々と忙しくて集計をさぼっていましたが、久しぶりに集計しました。前年同月は97,050円でしたので、3万円ほど増加しています。

配当金収入の内訳

• 円安効果でPICCは税引き後でも10万円を超えてきました。

年間配当金の推移

• 2022年は年間70万円が目標です。

TBSホールディングスを買い増し

1,499円で100株買い増し

• 前回1,530円で100株購入していましたので、買い増し後の保有は、200株＠単価1,515円となりました。
• ちなみにTBSは株主優待を実施しており、100株保有で1,000円分のクオカード、200株保有で1,000円分のクオカードとカレンダーがもらえます。
• カレンダーは間に合っているので、買い増し分は家族名義の口座で購入し、クオカード2,000円分を選択しました。

(https://www.tbsholdings.co.jp/about/plan.html)

TBSホールディングスを購入

低PBRにつられて1530円で100株だけ購入

• TBSホールディングスはキー局の一角で、テレビ離れが懸念材料ではあるものの、保有資産が魅力的で、赤坂の不動産と東京エレクトロンやリクルートHDの株式を大量に保有しています。総資産は約1兆円、純資産は約8,000億円、時価総額は約2,600億円という状態で、PBRはなんと0.3倍台という低水準です。
• 加えて時価評価されていない不動産の含み益が約2,000億円もあり、保有資産を切り売りするだけで時価総額の数倍の利益を出せる状態にあります。保有資産に対する時価総額の割安感だけで言えば、日本株の中でトップクラスだと思います。
• 放送法の外国人保有制限規制に守られているものの、以前、投資ファンドAVIから東京エレクトロン売却提案を受けた事が効いたのか、現行の中期経営計画では有価証券売却の目標値を定めています。上場企業による株式持ち合い解消の動きは強まっており、TBSホールディングスの自主的な動きに期待しています。

住友不動産を買い増し

3400円で300株購入

• 円安で米国株や中国株へ新規投資しづらい状況ですが、日本円を現金のまま置いておくのも何なので、業績が底堅そうな住友不動産を買い増しすることにしました。
• 画像は住友不動産が所有している東京汐留ビルです。高級ホテルのコンラッドが入っているのですが、浜離宮を見下ろすロケーションで最高の眺望なんですよね。配当金でこういうところに豪勢に泊まれるようになりたいです・・。

(https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/minato/shiodome)

2022年10月30日の運用資産

 運用資産は6512万円になりました

• 円安が進んだことと株価がやや戻したことで、一か月前の6114万円から398万円だけ増加しています。

ポートフォリオ構成

• 日本株18.0％、米国株60.0％、中国株12.4％、投信7.4％、現預金2.1％という構成です。
• 一か月前は日本株18.3％、米国株57.0％、中国株15.0％、投信7.4％、現預金2.2％でした。暴落してしまった中国株については対前月で2.6ポイントも減少しましたが、円安の恩恵をそのまま受けた米国株が3.0ポイント増加しています。
• 株価の調整によりハイテク株の割高感が無くなってきていると考えており、10月からifree Nasdaq レバレッジ投信の毎日積立を開始しました。
• また、単純にPERなどの指標では中国株が魅力的なのですが、習近平政権が3期目に突入したことで共産主義の面が強くなってしまったこともあり、手を出せずにいます。歴史上、株式は何度となくインフレを乗り越えてきていますが、唯一の弱点は共産主義経済です。共産主義経済においては株主資本が強制的に没収されてしまうことがあり、リスクが高まっているので撤退するか悩ましい状況です。

2022年10月1日の運用資産

 運用資産は6114万円になりました

• 円安がさらに進んだものの株価が大きく下げたことで、一か月前の6495万円から381万円だけ減少しています。

ポートフォリオ構成

• 日本株18.3％、米国株57.0％、中国株15.0％、投信7.4％、現預金2.2％という構成です。
• 一か月前は日本株17.8％、米国株57.6％、中国株15.5％、投信7.5％、現預金1.6％でした。円安が進んだものの、米国株や中国株より日本株が相対的に堅調であったため、日本株の比率が上昇しています。
• 米国株の配当金を原資にQQQを1株だけ買い増ししましたが、あとは給与口座から入金しつつ、入金額の一部で投資信託を買い増ししただけです。
• 日本以外の主要国では長期金利が急上昇しており、これにより相対的に割高となった株が大きく下げています。株式市場は上げる時も下げる時も行き過ぎると考えており、向こう半年程度が買い増しのチャンスではないかと感じています。

2022年9月3日の運用資産

運用資産は6495万円になりました

• 円安の効果もあり、一か月前の6365万円から130万円だけ増加しています。ついにドル円は140円を突破しました。

ポートフォリオ構成

• 日本株17.8％、米国株57.6％、中国株15.5％、投信7.5％、現預金1.6％という構成です。
• 一か月前は日本株16.8％、米国株55.4％、中国株18.3％、投信7.7％、現預金1.8％だったのですが、三菱地所・住友不動産の買い増し、Dowの新規購入、アリババ・バイドゥの損切りにより、日本株が+1.0％pt、米国株が+2.2%pt、中国株が▲2.8%pt、投信が▲0.2%pt、現預金が▲0.2%ptだけ変動しています。こうして見ると8月は結構売買しましたね。
• 米国FRBがインフレ対策の利上げスタンスを再度強調したことで株式市場は軟調です。買い増し余力は約100万円ありこの機に何を買うべきか検討です。自分には特に米国ハイテク株が魅力的に見えるのですが、ハイテク株下落はこれからが本番、、という気もしており少し迷っています。

化学米国最大手のDowを購入

54.95ドルで310株購入

• 以前より旭化成が気になっていましたが、アリババとバイドゥの売却資金を使って、化学メーカー世界最大手クラスのDowを購入しました。

• ダウ30銘柄の一角であり、また、1897年創業の歴史ある名門企業ではありますが、脱炭素の流れの中で化学メーカー全般がやや嫌われた産業であることもあり、PE ratioは6倍台、配当利回りは5％台と割安な株価となっています。
• 現在の配当性向は30%程と控えめなのですが、同社IRでは営業利益の45％を配当に、65％を株主還元（配当と自社株買い）に使うと宣言しており、更なる増配にも期待しています。

アリババ（BABA）とバイドゥ（BIDU）を損切り

ADR上場廃止リスクに耐えきれず売却

• 中国政府がペトロチャイナやチャイナライフ等、国営大企業のADR上場廃止にかじを切ったことから、BABAとBIDUも上場廃止が近いと考え泣く泣く撤退しました。両社ともに株価は大暴落中であり、米ドルベースでは100株保有していたBABAで約50％、55株保有していたBIDUで約30％の売却損が出ています。

米中関係はどうなるのか

• 中国の目標は米国との対立ではなく世界を制する事であり、経済力と軍事力で米国を凌駕するまでは対立を避ける・・と楽観視していましたが、昨今、想定を超えるペースで対立が激化しています。
• ADRから撤退することでADR上場廃止リスクからは逃れることができましたが、香港上場中国株は継続保有しており、中国政府による資産没収リスクには晒されていることになります。資産没収はロシアのように追い込まれた国が最後の最後に発動する手段であり、国際社会を敵に回す覚悟がないと実行できないはず・・と楽観視していますが、二の舞となってしまうのでしょうかね。

三菱地所を買い増し

1950円で200株買い増し

• 通称「丸の内の大家さん」ですが、丸の内の開発はいったん完了しており、2020年代の目玉プロジェクトは、2025年竣工予定の内神田一丁目計画と豊洲４－２街区、2028年竣工予定のTOKYO TORCH、2029年竣工予定の赤坂再開発と、いずれも丸の内の外となります。

2022年7月の配当金収入

配当金収入は11,328円でした

前年同月は9,214円でしたので、2千円ほど増加しています。

配当金収入の内訳

• 円安、増配の相乗効果で3銘柄とも前年対比で増加していますね。2021年の実績配当性向はHCAが10％ほど、TRVが20％ほどであり、両社ともまだまだ増配余地があります。最近は円安ということもあり日本株に手が伸びがちなのですが、TRVなどの米国株も買い増ししていきたいです。

年間配当金の推移

• 2022年は年間70万円が目標です。

住友不動産を再び買い増し

3595円で100株だけ買い増し

• 2022年度第1四半期の決算発表直前ですが100株だけ買い増しし、保有株数は300株となりました。
• こちらは新宿住友ビルです。1974年竣工ですが、特徴的な外見もあり古臭さは感じさせません。

（https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/shinjyuku/shinjukusumitomo）

2022年7月31日の運用資産

運用資産は6365万円になりました

一か月前の6205万円から160万円だけ増加しています。7月末に円高ドル安となりましたが、主力の米国株がドルベースで回復してくれたことで増加しています。

ポートフォリオ構成

日本株16.8％、米国株55.4％、中国株18.3％、投信7.7％、現預金1.8％という構成です。

一か月前は日本株15.6％、米国株53.5％、中国株20.8％、投信7.2％、現預金3.0％だったのですが、住友不動産を新規購入したことと米国株がドルベースで値上がりしたことで、日本株が+1.2％pt、米国株が+1.9%pt、中国株が▲2.5%pt、投信が+0.5%pt、現預金が▲1.2%ptだけ変動しています。

米国大手IT5社の2022年6月末四半期決算が出そろいました。増益となったのはマイクロソフトのみでしたが、ドル高やインフレの逆風に負けず比較的底堅い決算であったと思います。米国ハイテク株は株価下落で魅力は高まってきており、今後もifree Nasdaq 100 レバレッジの買い増しを狙っていきたいです。

一方、扱いに困るのが中国株IT3社のバイドゥ・アリババ・テンセントで、中国政府による規制強化の流れで株価を大きく下げています。損切りすることもうっすらと考えてきましたが、いつか状況が改善するのではと期待して実行できていません。

三大財閥不動産（住友・三菱・三井）の比較

三大財閥不動産を比較

• 三大財閥不動産は超優良不動産の大家さん的な存在で、インフレヘッジという意味でも投資対象として魅力的だと考えています。そんな三社について業績と経営計画を比較していきたいと思います。なお、現時点で投資対象としての魅力を評価すると、住友が1位、三菱が2位、三井が3位と考えています。

2017→2021年度のROE（％）

• 最も高いのは住友なのですが、徐々に低下しています。住友は三菱や三井と比べ、数年前まで自己資本比率がかなり低かったのですが、直近は三菱や三井とほぼ同じ水準となっています。このため、今後はROAの格差がROEの格差に直結するのではないかと考えています。その点、売上高で業界トップの三井はやや手を広げ過ぎている印象があり、ROEやROAなど効率面が少し犠牲になっているという印象です。

住友　11.3　→　11.2　→　11.3　→　10.1　→　9.6

三菱　  7.3　→　  7.8　→　 8.5　→　  7.6　→　8.1

三井　  7.4　→　  7.4　→　 7.7　→　  5.2　→　6.6

2017→2021年度のEPS（円）

• 3社とも少しずつ成長しており、2017→2021での成長率が最も高いのは三菱の35%です。4年で35％成長であれば年率換算で8%の成長率となります。業績が安定しており、かつこの成長率であればかなり魅力的な投資先だと思います。

住友　252　→　274　→　297　→　298　→　317　成長率+26％

三菱　  86　→　  96　→　108　→　101　→　116　成長率+35％

三井　157　→　171　→　188　→　134　→　184　成長率+17%

2017→2021年度のBPS（円）

• ROEが高いことや、配当性向が低いことで住友の成長率が高くなっています。

住友　2352　→　2536　→　2732　→　3171　→　3447　成長率+47%

三菱　1223　→　1275　→　1295　→　1383　→　1514　成長率+24%

三井　2231　→　2384　→　2480　→　2656　→　2942　成長率+32%

賃貸不動産の含み益をどう考えるか

• 3社はいずれもオフィスビルなどの賃貸不動産を大量に保有しており、不動産の値上がりにより兆単位の含み益を抱えています。含み益の規模は住友と三菱で純資産の2倍程度、三井は純資産と同程度となっており、近年は毎年増加しています。
• 含み益なのでそもそも売却できる物件なのかという点や売却時には課税される点に注意が必要ではあるものの、含み益をBPSに織り込めばBPSが、含み益の増減をEPSに織り込めばEPSが大きく増加することになりますので、三大財閥不動産の中でも、巨額の含み益を抱えている住友と三菱が魅力的に見えます。

純資産（兆円）

住友　1.1　→　1.2　→　1.2　→　1.5　→　1.6

三菱　1.8　→　1.9　→　1.9　→　2.0　→　2.2

三井　2.2　→　2.4　→　2.4　→　2.6　→　2.9

賃貸不動産の含み益（兆円）

住友　2.3　→　2.7　→　3.1　→　3.4　→　3.5

三菱　3.3　→　3.5　→　3.8　→　3.9　→　4.2

三井　2.5　→　2.7　→　2.9　→　2.8　→　3.0

住友不動産の経営計画

• 財閥の膨大な資産を継承した三井不動産や三菱地所とは対照的に、住友不動産はほとんど資産を受け継ぐことなく創業し、再開発などにより用地を取得しつつ成長してきた会社です。そんな歴史が影響してか経営計画においても規模の成長を重視しており、2030年度に経常利益3000億円を目標としています。

• 配当性向は10％程度しかなく控えめですが、減配はせず徐々に増配しています。三菱や三井に追いつくために規模を大きくすることが住友の経営方針と理解しており、近い将来大幅な増配をしてくれるとは思えませんが、保有する賃貸不動産が拡充するにつれて株価上昇という形でリターンを得られるのではないかと期待しています。

三菱地所の経営計画

• ROA5%、ROE10％、EPS200円を2030年度目標としています。株主として関心が高いROEとEPSを計画の中心に据え置ており、投資対象として安心感があります。

• 配当性向30％で固定しており、EPS成長に沿った増配が期待できます。また、不定期ですが自社株買いも実施しています。住友と比べると、規模の追求ではなくEPSなど一株当たりの価値に軸足を置いた経営をしている印象があります。大幅な増配は期待できないものの、配当性向30％で固定しつつ、EPS成長に伴った増配・・というシナリオを想定しています。

三井不動産の経営計画

• 2018年に発表された経営計画では、2025年度に営業利益3500億円とROA目標しか設定されておらず、株主として関心が高いEPSやROE目標が設定されていない状態でした。

• 一方、直近の決算発表資料では、ROE・EPS・D/Eレシオの目標値が追加されています。ROAとROEが決まればD/Eレシオも定まるので、D/Eレシオは定めなくても良いのではと思えます。やや総花的かつ急ごしらえという印象を受けました。
• 邪推ですが、三菱がROEやEPSを盛り込んだ経営計画を発表したので、三井も追随せざるを得なくなった・・ということなのですかね。三井が本気で取り組んでいるのか、三菱に追随して一応やっていますということなのかの見極めが必要かなと考えています。

2022年6月の配当金収入

配当金収入は209,997円でした

前年同月は114,338円でしたので、9万5千円ほど増加しまし、ひと月あたりの配当金として過去最高額となりました。ついに20万円大台を突破！！

配当金収入の内訳

• 円安、増配、買い増しの相乗効果で過去最高の20万円台に到達しました。特に丸紅と平安保険（PingAnIns）は税引き後でも5万円台のまとまった配当となっており、配当金生活に少しですが近づいた感覚があります。
• なお、三菱地所は特定口座とジュニアNISA口座で分けて購入しており、ジュニアNISAの方は非課税となっています。

年間配当金の推移

2022年は年間70万円が目標です。6月末で上半期が終わりましたが、配当金も年間目標70万円のおおよそ半分まで積み上げることができました。

住友不動産を買い増し

3456円で100株買い増し

• きりの良い？価格で指値していたら約定しました。現在の保有は200株となります。画像は住友不動産の大崎ガーデンタワーです。泉ガーデンタワーと同様、緑色のガラスを使用しており、非常にかっこいいビルです。

（https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/shinagawa/ohsaki）

• 株価チャートは以下のように推移しており、コロナの底値には及びませんが、アベノミクス開始後ではかなり割安感がある水準です。BPSとEPSは毎年少しずつ伸びていますので、長期的には株価も右肩上がりで伸びていくと期待しています。

住友不動産を新規購入

3445円で100株購入

• 不動産業界では、三井不動産、三菱地所、住友不動産が大手3社と呼ばれることが多いのですが、そのうち住友不動産を購入しました。夏ボーナスの使い道として、ifree Nasdaq 100 レバレッジをコツコツ買い増ししています。ただしかなりの円安ということもあり、日本株も気になっていました。丸紅や三菱地所を買い増ししようか、あるいは旭化成を新規購入しようか・・などと色々と迷いましたが、迷った末に安定感と割安感を兼ね備えた住友不動産を選びました。

• 住友、三菱、三井の投資指標です（SBI証券より）。特に予想PERで住友の割安感が際立っていますね。またROEやROAは住友が最も高く、収益性の高さにも魅力を感じています。

• ちなみに住友不動産の物件で自分が一番好きなのはこちらの泉ガーデンタワーです。ブロックを積み重ねたようなデザインと、青緑色のガラスが特徴的です。旧住友会館と周囲の住宅地まとめて再開発しつつ建てた物件となります。旧住友会館があった場所ということもあり、住友不動産としても特に力を入れた物件と思います。

（https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/minato/izumigardentower）

2022年7月2日の運用資産

運用資産は6205万円になりました

一か月前は6106万円だったので運用資産は99万円だけ増加しました。ただし、夏ボーナスの入金分と6月に受け取った配当金を除くと、実質的には100万円ほど減少しています。

ポートフォリオ構成

日本株15.6％、米国株53.5％、中国株20.8％、投信7.2％、現預金3.0％という構成です。夏ボーナスを入金したほか、6月もifree Nasdaq 100 レバレッジを何度か買い増したことで、一か月前と比べると、日本株が▲0.8％pt、米国株が▲3.3%pt、中国株が+1.4%pt、投信が+0.2%pt、現預金が+2.6%ptだけ変動しています。

夏ボーナスもまだ大部分を温存しているので、7月以降も買い増しを続けたいです。先日、旭化成が気になるという記事を書きましたが、米国のハイテク株も株価下落で魅力は高まってきており、ifree Nasdaq 100 レバレッジやQQQの買い増しとも比較したいと思います。

2022年5月の配当金収入

配当金収入は12,547円でした

前年同月は24,165円でしたので、1万2千円ほど減少してしまいました。

配当金収入の内訳

円安と増配のおかげでGDとAONが対前年を上回り、また、一年以内に購入したQQQとAAPLの配当金も追加された一方、前年は5月に配当金を頂いていた平安保険からの入金が今年は6月となったことで、トータルとしては減少しています。

年間配当金の推移

2022年は年間70万円が目標です。